A obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica — CNPJ — para determinadas pessoas físicas foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.
A mudança afeta pessoas físicas que sejam enquadradas como contribuintes ou responsáveis tributários do Imposto sobre Bens e Serviços — IBS — e da Contribuição sobre Bens e Serviços — CBS — e que precisem emitir documentos fiscais no contexto da Reforma Tributária.
Entre os possíveis contribuintes alcançados estão proprietários que obtêm receitas com a locação de imóveis. No entanto, é importante esclarecer que nem todo proprietário de imóvel alugado será automaticamente obrigado a possuir um CNPJ.
O que foi prorrogado?
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ por pessoas físicas para fins de emissão de documentos fiscais relacionados ao IBS e à CBS.
O Decreto nº 13.075, publicado em 21 de julho de 2026, também estabeleceu que tanto a inscrição no CNPJ quanto a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais produzirão efeitos a partir dessa data para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes ou responsáveis tributários.
Até o início da obrigatoriedade, continuarão autorizados os mecanismos atuais de identificação fiscal utilizados pelas pessoas físicas.
Todos os proprietários de imóveis alugados precisarão de CNPJ?
Não. A exigência não será aplicada automaticamente a todas as pessoas que recebem aluguel.
A necessidade de inscrição dependerá do enquadramento da pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS e da existência de obrigação de emissão de documentos fiscais.
Por isso, possuir um imóvel alugado, por si só, não significa que o proprietário terá que obter um CNPJ. Será necessário analisar a situação de cada contribuinte conforme as regras da Reforma Tributária e os atos complementares que ainda serão publicados.
Entre os pontos que poderão influenciar essa análise estão:
- o volume de receitas obtidas com locação;
- a quantidade de imóveis explorados;
- a habitualidade das operações;
- o tipo de locação realizada;
- o enquadramento da pessoa física perante o IBS e a CBS;
- a obrigação de emitir documentos fiscais.
O CNPJ transforma o proprietário em empresa?
Não. A inscrição terá finalidade cadastral e tributária específica para a utilização dos sistemas relacionados ao IBS e à CBS.
O proprietário continuará sendo uma pessoa física. A inscrição no CNPJ não representa, por si só:
- a abertura de uma empresa;
- a constituição de uma sociedade;
- a transformação em pessoa jurídica;
- o registro como empresário;
- a alteração automática da tributação do Imposto de Renda.
Nesse caso, o CNPJ funcionará como uma identificação fiscal para permitir a emissão de documentos eletrônicos e a integração com os sistemas de apuração e fiscalização dos novos tributos.
O Imposto de Renda sobre aluguel continua existindo?
Sim. Os rendimentos recebidos pela pessoa física com a locação de imóveis continuam sujeitos às regras do Imposto de Renda da Pessoa Física — IRPF.
O IBS e a CBS são tributos relacionados ao consumo e não substituem automaticamente o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos do proprietário.
Assim, dependendo do enquadramento, o locador poderá continuar cumprindo suas obrigações relacionadas ao IRPF e, ao mesmo tempo, passar a ter obrigações específicas relacionadas ao IBS, à CBS e à emissão de documentos fiscais.
Novo sistema simplificado será disponibilizado
A Receita Federal está desenvolvendo um sistema simplificado para realizar a inscrição das pessoas físicas obrigadas a utilizar o CNPJ.
A solução deverá ser inspirada no modelo utilizado pelo Microempreendedor Individual — MEI — e terá como objetivos:
- permitir uma inscrição digital e automatizada;
- reduzir exigências cadastrais;
- simplificar o processo para o contribuinte;
- integrar o cadastro aos emissores de documentos fiscais;
- facilitar a identificação nos sistemas do IBS e da CBS.
A previsão divulgada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS é que o sistema seja disponibilizado em novembro de 2026.
Também deverá ser aberto um ambiente de testes para que contribuintes, contadores e desenvolvedores de sistemas possam se adaptar antes do início da obrigatoriedade.
Como os proprietários devem se preparar?
Embora o prazo tenha sido prorrogado, os proprietários que possuem vários imóveis ou recebem valores relevantes com locação devem aproveitar o período de transição para organizar suas informações.
Entre as principais providências estão:
- manter os contratos de locação organizados;
- controlar mensalmente os valores recebidos;
- registrar despesas e encargos relacionados aos imóveis;
- revisar os dados cadastrais dos imóveis e locatários;
- acompanhar a publicação dos atos normativos complementares;
- verificar com o contador se haverá enquadramento no IBS e na CBS;
- avaliar a futura necessidade de emissão de documentos fiscais.
Também será importante revisar os contratos para definir como eventuais valores relacionados ao IBS e à CBS serão tratados entre locadores e locatários, quando a incidência for aplicável.
Cuidado com informações equivocadas
A afirmação de que todo proprietário de imóvel alugado terá que abrir uma empresa em 2027 não está correta.
A nova obrigação está relacionada ao uso do CNPJ como identificação fiscal por pessoas físicas que forem efetivamente enquadradas como contribuintes ou responsáveis tributários do IBS e da CBS.
Além disso, a inscrição não altera a natureza jurídica do proprietário, que continuará sendo pessoa física.
Conclusão
A prorrogação para 1º de janeiro de 2027 oferece mais tempo para que proprietários, profissionais contábeis, imobiliárias e sistemas de gestão se preparem para as novas obrigações da Reforma Tributária.
No entanto, o adiamento não significa que o assunto deve ser ignorado. Os proprietários devem acompanhar a regulamentação, organizar seus contratos e verificar antecipadamente se poderão ser enquadrados nas regras do IBS e da CBS.
A Didata acompanha as mudanças da Reforma Tributária e trabalha na evolução dos seus sistemas para ajudar empresas e profissionais a cumprirem as novas exigências fiscais com mais segurança e organização.
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Fontes: Receita Federal e Comitê Gestor do IBS; Decreto nº 13.075, de 21 de julho de 2026; Portal Contábeis.
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